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房地產邁向“16萬億”時代 顧云昌:基本到天花板了

時間:2020-01-17 23:36:18 來源:本站 閱讀:4013159次

原標題:房地產邁向“16萬億”時代,顧云昌:基本到天花板了

  全國房地產商會會長顧云昌在1月17日接受時代財經采訪時稱,銷售額與房價相關,而未來的市場規模關鍵看銷售面積。

  600余次房地產調控、融資“史無前例”收緊、300余家房企發布破產文書……在過去的2019年,房地產行業走過艱難的一年。不過,在這“太南了”的一年里,房地產市場還是走出了獨有的行情。

  1月17日上午,國家統計局公布全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示,2019年全年,全國商品房銷售額達15.97萬億元,增長6.5%。跑贏GDP增速的同時,房地產市場規模再次突破天花板。

  “一枝獨秀”是近年房地產市場的常態。僅以統計局2015年之后的數據來看,商品房銷售額每年以萬億甚至2萬億的節奏大踏步前進,從2015年的8.73萬億不斷突破13萬億、14萬億,直到2019年逼近16萬億。

  而隨著房地產從增量時代進入到存量時代,當城市化發展步伐放緩、“房住不炒”成為樓市的主基調,房地產市場放慢擴張步伐成為大概率事件。銷售額連年創新高后,房地產行業的天花板在哪里?

  天花板在哪?

  “目前來說,房地產市場的頂部還沒有出現,依然有很大的發展空間,至少在2020年,銷售額規模會繼續上升,未來幾年突破20萬億的可能性是很大的?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進1月17日對時代財經表示。

  他認為,在所有宏觀經濟指標中,2019年全年全國房地產開發投資額9.9%的同比增幅可以看出其對宏觀經濟和固定資產領域的壓艙石作用?!?020年,預計此類指標在增幅上或會有所收窄,但絕對不會下跌。尤其是在基建投資發力的情況下,開發投資數據的同比增幅和相關占比會弱于2019年?!?/p>

  但全國房地產商會會長顧云昌則持謹慎態度,“其實已經接近或者說到了天花板了?!彼?月17日接受時代財經采訪時稱,銷售額與房價相關,而未來的市場規模關鍵看銷售面積。

  “我認為房地產銷售面積已經到頂,2020年銷售面積不太可能突破2019年的水平。銷售額可能還會有所增長,但增長速度和額度也是有限的?!?/p>

  統計局數據顯示,2019年全年,商品房銷售面積171558萬平方米,比上年下降0.1%。同時,商品房銷售額雖增長6.5%,但比上年回落5.7個百分點。

  “從經濟學角度看,無論是銷售面積還是銷售額,2019年其實都已經是下行態勢。我認為2019年銷售面積是個天花板,起碼未來一兩年中要超過這個水平很難,銷售額也很難突破16萬億,大概率會與2019年持平?!鳖櫾撇治龅?。

  庫存量正在筑底

  過去一年,去庫存效果顯著。至2019年末,全國商品房待售面積49821萬平方米,比上年末減少2593萬平方米,同比跌幅達4.9%,這已是庫存面積連續35個月呈同比下跌態勢。

  “庫存下跌的動力越來越弱,房地產市場的庫存量正在構筑底部。事實上,全國一二線城市在2018年已開始形成底部,三四線城市則相對滯后。預計到了2020年,庫存曲線有望由負轉正。換言之,新的去庫存概念需要重新提及?!?嚴躍進認為。

  同樣呈現下跌的是土地交易數據。2019年,房企買地25822萬平方米,比上年下降11.4%;買地支出為14709億元,下降8.7%。

  諸葛找房統計數據顯示,2019年土地市場溢價率前高后低,整體處于近年來歷史最低點。其中,4月、6月出現兩個小高峰,分別達到23%和21.68%,隨后土地市場回歸冷淡,多幅地塊底價成交,至12月溢價率回落至6.55%。

  土地流拍率則呈現前低后高的特征,處于近五年來僅次于2018年的歷史高點?!胺科筇幱趦攤叻迤?,加之下半年融資渠道收緊,房企資金鏈偏緊,拿地更加謹慎。其次,上半年各地持續收緊調控政策,房企對下半年市場預期轉冷,也一定程度上抑制了拿地沖動?!敝T葛找房數據顯示,房企重回一、二線城市投資,三、四、五線城市土地流拍現象嚴重,二線城市流拍現象也在下半年逐漸增加,其中惠州、金華、合肥、大連等城市流拍嚴重,流拍率均在15%以上。

  “房企購地面積連續11個月下跌,這和銷售市場的表現及房企的融資環境等有關,但不必太悲觀,隨著融資環境的改善,房企拿地的積極性會進一步增加,這也有助于后續的開工和銷售端等數據。從結構上看,一、二線城市的土地交易數據表現會更為強勁?!眹儡S進指出。

  “三穩”是為了防下行太多

  行業增速放緩已是既成事實,不僅碧桂園、萬科等龍頭房企的增幅已降至個位數,千億軍團的擴容也在變慢。2018年,千億房企新增了13家、總量達30家,但2019年千億軍團只新增了5家。

  “短期內房地產的增長主要取決于金融?!鳖櫾撇Q,目前來看,2020年仍然是嚴控大年,嚴控資金流入房地產,另外房地產周期也處于下行階段?!耙虼宋艺J為2020年的‘三穩(即穩地價、穩房價、穩預期)’,主要是防止下行太多,而不是過去那樣要防止上漲太快。2020年房價也將基本穩定,主要傾向也是防止少數城市房價下跌過大?!?/p>

  開始于2016年國慶前后的這輪房地產調控,目前已走過3年半時間,隨著越來越多城市加入“因城施策”的調控陣列,市場對調控放松的預期日漸強烈。顧云昌則提醒房企要做好思想準備,“要認識到2019年的態勢是一種常態,這次調控周期長于以往?!?/p>

  他認為,調控持續與在土地端進行的有效調控有關?!斑@兩年調控取得比較明顯的效果、樓市相對穩定,我認為主要是因為從土地供給側進行了有效的調整。以往大城市和中小城市在土地供應上存在嚴重錯配,市場需求大的大城市土地供應小,中小城市則因為土地供應大而形成很大庫存?!?/p>

  2017年4月,住房和城鄉建設部、國土資源部共同簽發《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》(下文簡稱《通知》),明確提出按照庫存消化周期調整供地的量化標準。具體為,消化周期在36個月以上的,應停止供地;36-18個月的,要減少供地;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

  “近期有城市放松限購等,其實只是局部的小政策,樓市真正的政策是土地,過去的調控重點在控制需求端,但更重要的應該是調控供給端,因‘(土)地’制宜。這也是此輪調控取得較好成效的主要原因,我認為今后幾年也會繼續實施?!?/p>

  當房地產市場逐漸告別一日千里的迅猛發展,房企間的比拼日漸在土地儲備、融資能力、內控管理、資源整合能力等核心競爭力上見真章,“強者恒強”的效應愈發明顯,行業集中度進一步提升?!扒?0名的房企還能以20%、30%的增速增長,中小企業則會被兼并、淘汰?!?顧云昌稱。

(責任編輯:DF529)

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